央行啟動升息循環,對房貸戶影響甚為深遠,而近年房市發展也牽動房貸版圖改變,房仲業者以聯徵中心最新資料比照2013年同期各縣市貸款人數與授信餘額後發現,在人數上,全國增加4.1萬人,但北市減少2.2萬人,新北減少2萬人,雙北萎縮幅度最大;反觀桃園增加2.2萬人傲視各縣市,其消長可見一斑;在授信餘額上,2.6兆元,若從比例來看,金門增加140.0%最為驚人,首善之區台北市只增加9.1%,住商不動產企劃研究室資深經理徐佳馨表示,近年全台房市飆漲,讓許多買方轉往蛋白區,帶動蛋白交易火熱,也讓外圍區域借款人數和授信餘額明顯增加。
從人數消長上可約莫看得出這九年間交易熱區的改變,其中雙北各減少2萬餘人,最讓人驚訝,反觀桃園與台中表現強勢,分別增加2.2萬與1.5萬,而新竹與高雄增加1.4萬緊追在後。徐佳馨認為,雙北過高房價讓買方外逃,是桃園與新竹火熱的重要因素,加上這些區域近年推案連連,在交屋潮帶動下,人數自然明顯增加。
至於房貸授信餘額上,北市僅增加9.1%,新北也僅增加38.6%,雖然基期高,但增幅明顯小於其他縣市,讓人跌破眼鏡。而近年話題不少的金門、澎湖、新竹縣、台南等地,增幅都在七成以上,不僅表示這些區域近年房價漲幅明顯,資金已經從蛋黃區擴及到其他區域。
大家房屋企劃研究室副理郎美囡認為,房貸升升不息對於一般民眾影響最深,建議購屋人在出手之前多方評估,除了選擇在鑑價、成數與利率對自己最為有利的銀行之外,若打算長期持有,也能把提前償還本金作為因應之道,以因應升息所造成的衝擊。
2022年第一季即將結束,月底交易表現較弱,住商機構企畫研究室統計旗下加盟店3月成交業績,全台與去年3月相比,增加2.9%,較今年1月增加21.0%。其中,台北市較1月增加5.9%,年增15.4%;新北較1月增加32.5%,年減6.0%,桃園較1月增加51.9%,年增10.9%,台中較1月增加16.3%,年減2.3%,台南較1月增加41.1%,年增14.4%,高雄較1月減少8.8%,年減16.9%。住商機構企畫研究室資深經理徐佳馨指出,3月份是第一季較不受季節性因素影響得月份,成交量反映買方心態,雖然央行在月中升息一碼,以三月份整體狀況來看,影響還不甚明顯。
綜觀六都今年3月表現,除高雄外,走勢均十分強勁,其中桃園、台南與新北,表現最強,但僅有台南呈現年增與月增雙雙成長,徐佳馨分析,後疫時代房價大跌不易,惟加價速度過快,將使得買盤猶豫,高雄因短期快速飆漲,許多買方不願意買單,亦使得交易表現趨緩,台南科技聚落逐漸趨穩,應是買氣加溫的重要因素。
不過值得注意的是,近期由於內政部禁止預售屋換約轉單規劃,對中南部預售市場產生相當影響,例如高雄,確實有個案透過房仲業者協助平轉或小賺方式出手,惟多以中小坪數、投資型產品為主,雖未出現倒貨潮,卻已經是近期以來較明顯的賣方拋售,後續值得留意。
大家房屋企畫研究室副理郎美囡表示,在通膨壓力下,預估央行可能將有更進一步的升息動作,不過現階段利率仍在低檔,剛性自用買方進場更具信心,而置產型買方也有以不動產抗通膨的盤算,對於購屋人來說,除在意成交價格外,也應該妥善規劃財務,避免因為升息造成壓力。
捷運站周邊通常是購屋首選,依據台北市地政雲資料,去年全台北市捷運站300公尺內交易量前五大捷運站分別為中山國小、內湖、中山、古亭、永春,五站中僅內湖站的平均成交單價維持在6字頭,每坪約66.4萬元,其他四站都在每坪73至86萬元。大家房屋企劃研究室副理郎美囡表示,台北市房價水位高,資金潮來襲漲幅也有限,有明顯漲幅者多數有新屋交易帶動,而內湖站周邊新成屋稀缺,且屋齡30年左右的大樓較多,社區均價大多落在6~7字頭,較貼近買方需求,因此成交量相對高,價格卻持平發展。
綜觀台北市購屋熱門捷運站,第一名是中和新蘆線的中山國小站去年平均交易單價每坪73.3萬元,成交均價年增6.1%,不僅是成交最多,也是熱門捷運站中增值幅度最高的一站,第二名是文湖線的內湖站去年均價66.4萬元,年增僅0.3%,第三名中山站為淡水信義線及松山新店線的交會站,均價每坪79.8萬元,年增幅2.0%,第四名古亭站也是雙捷運線,有松山新店線及中和新蘆線,均價每坪83.3萬元、年增3.9%,第五名為板南線的永春站,平均成交價每坪85.6萬元、年增4.8%。
郎美囡分析,台北市停車不易,通勤多倚重大眾運輸工具,而房屋鄰近捷運站,未來轉手容易、價格也穩固,因此靠近捷運站常列為主要購屋條件,有雙捷運線的捷運站南來北往交通便利性更高,不過也因地段機能優越,周邊房價往往不低,尤其像古亭站位於台北市中正區與大安區交界處,本就為台北市精華地段,房價自然高出許多,反觀熱門站點中山國小站,雖非雙捷運路線,但一站到民權西路站一樣有雙捷運優勢,且位於台北市市中心,周邊公車班次多,鄰近中山區條通商圈,商家林立,附近40年以上的大樓均價約在5字頭,親民房價頗獲購屋人青睞,而近期因5年內新屋交易比例增加,因此拉高了均價;至於永春站緊鄰信義計畫區,其捷運共構宅平均成交價約每坪120萬元,且交易熱絡,故推升永春站成為成交熱門站點中房價最高的一站。
住商不動產企劃研究室資深經理徐佳馨指出,捷運宅到站即到家的交通便利性高,相對地房價也偏高,倘若預算有限,不妨退而求其次,尋找距離捷運站5百至8百公尺的房屋,步行至捷運站的時間可在10分鐘內,亦可享有近捷運的優勢。